Cap rate = NOI anual / preț achiziție (sau valoare proprietate). Este un indicator rapid de randament operațional.

Calculator Imobiliare (Chirii) – vezi cashflow-ul real.

Introdu prețul, avansul și cheltuielile lunare. Primești instant cashflow, NOI, cap rate, cash-on-cash și o estimare de randament total.

1) Date proprietate

Model orientativ. Ajustează pentru situația ta (impozite locale, perioade fără chiriaș, reparații etc.).

Preț achiziție (RON)

Valoarea de cumpărare a proprietății.

Avans (%)

Ex: 15–25%.

Dobândă anuală credit (%)

Estimare (fixă/variabilă) pentru model.

Perioadă credit (ani)

Ex: 20–30 ani.

Costuri achiziție (RON)

Notar, taxe, comisioane, evaluare etc.

Renovare / mobilare (RON)

Costuri inițiale pentru a putea închiria.

Chirie lunară (RON)

Chiria „brută” încasată pe lună.

Vacancy (%)

Luni goale / rotație chiriași (ex: 5–10%).

2) Cheltuieli lunare

Cheltuieli operaționale (fără rată credit). Pune valori prudente.

Impozit proprietate (RON/lună)

Dacă îl știi anual, împarte la 12.

Asigurare (RON/lună)

PAD + facultativă (estimativ).

Mentenanță / reparații (RON/lună)

Buffer pentru reparații și uzură.

Întreținere/HOA suportată (RON/lună)

Doar partea plătită de proprietar.

Administrare (RON/lună)

Dacă folosești firmă de property management.

Alte costuri (RON/lună)

Ex: utilități suportate, internet, curățenie etc.

3) Randament total (opțional)

Estimare simplă la vânzare pentru a vedea randamentul pe termen mediu.

Perioadă deținere (ani)

Ex: 5–10 ani.

Apreciere anuală (%)

Model simplu (preț crește/scade anual).

Cost vânzare (%)

Comision + taxe la vânzare (estimativ).

Creștere chirie anuală (%)

Opțional: creștere anuală a chiriei.

Scor investiție (orientativ) —

Scorul combină cashflow-ul, cap rate și cash-on-cash. E bun pentru comparații rapide.

Rezultate

Se actualizează automat.

Cashflow net (RON/lună)

—

NOI (anual)

—

Cap Rate

—

Cash-on-Cash

—

Detalii

1
Rată credit—
2
Cheltuieli operaționale—
3
Break-even ocupare—

Randament total (estimare)

4
Valoare la vânzare—
5
Equity la vânzare—
6
Randament anualizat—

FAQ

Ce este NOI?

NOI (Net Operating Income) este venitul net operațional: chiria încasată minus cheltuielile operaționale (fără ratele la credit).

Ce este Cap Rate?

Cap rate = NOI anual / preț achiziție. E un indicator rapid de randament operațional.

Ce este Cash-on-Cash?

Cash-on-cash = cashflow anual după credit / cash investit (avans + costuri inițiale).

Vacancy (%) cum îl setez?

Dacă ai 1 lună fără chiriaș pe an, vacancy ≈ 8.3%. Pentru rotație mai rară, 5–7% e uzual.

Include impozite pe venit?

Nu. Modelul este orientativ operațional. Pentru impozitare pe chirii, consultă contabilul / legislația curentă.

Randamentul total e garantat?

Nu. E o estimare pe ipoteze (apreciere, creștere chirie, cost vânzare). Folosește-l pentru comparații.